Kaj je drugo hipotekarno ali stanovanjsko posojilo?

razlagalec

AvtorJay Siegel

Nazadnje posodobljeno dne4. oktober 2020

Ena najmočnejših stvari pri lastništvu doma je, da je sredstvo vs. odgovornost. Z drugimi besedami, s časom se cena stanovanja povečuje v primerjavi z zmanjšuje. Ko se vrednost poveča, se poveča tudi znesek lastniškega kapitala, ki ga imate v domu - kar lahko uporabite v obliki nizko obresti HELOC ali posojilo za lastniški kapital, znano tudi kot druga hipoteka. Poglobimo se v podrobnosti.

Kaj je druga hipoteka

Že samo ime pove, da je druga hipoteka, znana tudi kot posojilo za lastniški kapital. Hipoteko na svojem domu že imate, zdaj pa boste dodali še drugo. Ključ do druge hipoteke je lastniški kapital, ki ste ga ustvarili v svojem domu. Domači kapital je razlika med tržno vrednostjo doma in zneskom, ki ste ga dolžni posojilodajalcu. Na primer, če ima vaš dom tržno vrednost 500.000 dolarjev in banki dolgujete 250.000 dolarjev, je vaš lastniški kapital 250.000 dolarjev. Upoštevajte, da je lastniški kapital številka, ki niha zaradi stanovanjskega trga. Ko je stanovanjski trg močan in se vaša hiša podraži, se bo lastniški kapital povečal. Na žalost se lahko zgodi tudi obratno in kapital lahko pade.

Ko lastnik stanovanja potrebuje sredstva za konsolidacijo dolga, poroko ali velik nakup, kot je čoln ali počitniška hiša, lahko sredstva zagotovite na več načinov. Druga hipoteka je eden od teh načinov. Poglejmo si podrobneje to možnost.

Druga hipoteka je podobna, vendar ne povsem enaka kot HELOC (kreditna linija domačega kapitala). Tako kot HELOC tudi druga hipoteka uporablja vaš dom kot zavarovanje in izkorišča lastniški kapital, ki ste ga ustvarili. Razlikujejo se, ker je druga hipoteka posojilo za določen pavšalni znesek namesto HELOC-a, ki ga je mogoče tako kot kreditno kartico sčasoma dvigniti do vnaprej določene najvišje meje.

Če želite dati še en primer, se na zgornji sliki pretvarjajmo, da se vaš otrok poroči, in za plačilo poroke potrebujete 50.000 USD gotovine in jim pomagate pri nakupu prvega doma. Druga hipoteka bi bila odlična možnost za vas kot lastnika stanovanja, saj je obrestna mera običajno neverjetno nizka v primerjavi z druge vrste posojil in lahko traja od 5 do 30 let, zaradi česar lahko plačilo (glavnica in obresti) ostane zelo nizko, če je to za vas prednostna naloga.

Obrestna mera za drugo hipoteko je običajno višja kot za prvo hipoteko zaradi večjega tveganja za posojilodajalca, vendar nižja od obresti za tipične kreditne kartice ali nezavarovana posojila. Upoštevajte pa, da če ne vrnete druge hipoteke, lahko izgubite dom, kar na splošno ni v primeru kreditnih kartic ali drugih nezavarovanih posojil.

Ali so obresti od druge hipoteke ali posojila za lastniški kapital odbitne?

Drug odličen razlog za izkoriščanje lastniškega kapitala vašega doma za drugo hipoteko (aka - posojilo za lastniški kapital) je ta, da se obresti lahko odbijejo. Tu je pomembna beseda, da je "lahko". Treba se je zavedati določenih pravil.

Pred Zakonom o davčnih olajšavah in delovnih mestih (TCJA) iz leta 2017 se je denar iz druge hipoteke ali HELOC lahko uporabljal za skoraj vse namene, obresti pa bi bile davčne olajšave. Ta pravila so se leta 2018 spremenila skupaj s TCJA. Poročeni pari lahko odštejejo obresti za do 750.000 dolarjev hipotekarnega dolga ali 375.000 dolarjev, če vlagate ločeno. Poleg tega je denar s posojilom mogoče uporabiti samo za "nakup, izgradnjo ali bistveno izboljšanje glavnega ali drugega doma davkoplačevalca".

»Za vse, ki razmišljajo o odpravi hipoteke, novi zakon nalaga nižjo dolarsko mejo za hipoteke, ki izpolnjujejo pogoje za odbitek hipotekarnih obresti za stanovanja. Od leta 2018 lahko davkoplačevalci odštejejo samo obresti za 750.000 USD kvalificiranih rezidenčnih posojil. Omejitev znaša 375.000 USD za poročenega davkoplačevalca, ki odda ločeno napoved. Te so nižje od prejšnjih omejitev v višini 1 milijona dolarjev ali 500.000 dolarjev za poročenega davkoplačevalca, ki odda ločeno napoved. Omejitve veljajo za skupni znesek posojil, uporabljenih za nakup, gradnjo ali bistveno izboljšanje glavnega in drugega doma davkoplačevalca. "

IR-2018-32

Kvalificiran

Od posojilodajalca se razlikuje; vendar je za izpolnitev pogojev za drugo hipoteko (posojilo za lastniški kapital) potrebno najmanj 620 do 650 ocen FICO. Višja kreditna ocena je vedno boljša, saj vam omogoča, da pri posojilodajalcu zaklenete nižjo možno obrestno mero. Posojilodajalci bodo preučili tudi vaše razmerje med dolgom in dohodkom, ki mora biti na splošno nižje od približno 40 do 43 odstotkov. Nazadnje boste morali imeti v svojem domu veliko lastniškega kapitala.

Drugi hipotekarni profesionalci

• Za uporabo izposojenih sredstev ni omejitev, za razliko od denimo univerzitetnega posojila, ki ga je treba uporabiti samo za plačilo fakultete. Druga hipoteka vam omogoča enostaven dostop do velikih količin gotovine za poroke, prenove domov, nore izlete ali celo luknjo v vodi, kamor nenehno odmetavate denar (alias - čoln).
• Odvisno od posojilodajalca si lahko izposodite do 85-90 odstotkov lastniškega kapitala vašega doma. Na splošno to pomeni, da lahko s to metodo sposodite več kot mnogi drugi.
• Druge hipoteke so odličen način za konsolidacijo drugih dolgov, saj so obrestne mere običajno precej nižje od obrestnih mer za kreditne kartice ali avtomobile. Izraz se razlikuje tudi od 5 do 30 let, tako da so mesečna plačila zelo nizka.
• Odvisno od tega, kako se denar uporablja, se obresti od druge hipoteke lahko odbijejo od davka.

Drugi hipotekarni minus

• Zavarovano posojilo, ki uporablja vaš dom kot zavarovanje, lahko povzroči izgubo doma, če ne izvedete plačil.
• Obrestne mere so višje pri drugi hipoteki v primerjavi z prva hipoteka zaradi večjega tveganja, saj se primarna hipoteka najprej vrne.
• Glede na vašo državo je treba upoštevati velike stroške in stroške zapiranja.
• Dve mesečni hipotekarni vplačilu bi lahko obremenili vaš proračun.
• Dodatni dolg ni nikoli dobra stvar. Vsaj to bo znižalo vaš FICO rezultat.

Zaključek

Če ste lastnik stanovanja z lastniškim kapitalom v svojem domu, potrebujete velik pavšalni znesek in ne načrtujete prodaje doma, je druga hipoteka odlična možnost v primerjavi z polnjenje kreditnih kartic ali prodaja delnic. Seveda se finančne okoliščine vseh razlikujejo, zato je moj nasvet, da se pred kakšnimi večjimi finančnimi odločitvami pogovorite s svojim računovodjem ali finančnim svetovalcem.